海安市房屋建筑面積計算管理技術規定（2021年版）

第一條  為規范房地產市場，促進我市房地產業健康發展，根據有關法律、法規、國家、省房產測量標準及相關規范，結合本市實際制定本規定。

第二條  本規定適用于在城市、鎮規劃區內房地產開發項目。其它建筑工程建筑面積亦參照執行。

第三條  房地產面積的預測和實測，應由有房產測繪資質的單位實施。房屋面積測算應遵循《房產測量規范第1單元：房產測量規定》（GB/T17986.1-2000）和《房屋面積測算技術規程》（DB32/T 3695-2019）。

第四條  計算全部建筑面積及計入容積率部分的范圍：

（一）永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積；低層、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。

1.住宅建筑：住宅建筑層高不應低于2.8米，且不應高于3.3米。當其建筑標準層層高大于3.3米小于等于4.4米時，不論層內是否設有夾層，其計容建筑面積計算值按該層水平投影面積(不含陽臺部分)的1.5倍計算；當其建筑標準層層高大于4.4米小于等于5米時，不論層內是否設有夾層，其計容建筑面積計算值按該層水平投影面積(不含陽臺部分)的2倍計算；當其建筑標準層層高超過5米時，其計容建筑面積計算值在2倍的基礎上以5米為基準，每增加2.2米(不足2.2米時按2.2米計算)即增加1層(不含陽臺部分)計算。躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的起居室(指客廳)層高在戶內通高時，不列入超層高控制范圍。

2.商業、辦公建筑：商業、辦公建筑層高必須控制在6米以下(含6米)。當層高小于等于4.2米(底層4.6米)視作單層，計入容積率。當層高大于4.2米(底層4.6米)、小于等于5.2米時(不論層內是否有隔層)，其計容建筑面積按單層面積的1.5倍計算。當層高大于5.2米、小于等于6米時(不論層內是否有隔層)，其計容建筑面積按單層面積的2倍計算。

3.超市、大型商場、農貿市場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等，以及有特殊功能要求的公共建筑，建筑層高可根據功能要求確定。

（二）永久性結構的單層房屋其層高大于2.2米時，應按一層計算建筑面積。多層和高層房屋應按各層建筑面積的總和計算。

（三）房屋自然層內局部樓層設有的夾層、插層、技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層及樓（電）梯間等，高度在2.2米以上時，面積應按其水平投影面積計算。

（四）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上時，面積應按其外圍水平投影面積計算。

（五）房屋內的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等應按房屋自然層數計算建筑面積。

（六）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備間等，建筑面積應按其外圍水平投影面積計算。

（七）住宅建筑陽臺設置在主體結構內的，應按其外圍水平投影面積計算。

（八）與房屋相連的有柱走廊，層高在2.2米以上時，面積應按其柱的外圍水平投影面積計算。

（九）房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.2米以上時，面積應按外圍水平投影面積計算。

（十）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2米以上時，應按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

（十一）有柱或有圍護結構的門廊、門斗，應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。

（十二）玻璃幕墻、金屬板幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻時，應按外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻的外圍水平投影面積計算。

（十三）屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.2米以上時，應按柱外圍水平投影面積計算。

（十四）與室內相通，具備房屋一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影面積計算。

（十五）依坡地的建筑物吊腳架空層，深基礎架空層，設計加以利用，且有圍護結構的，應按層高在2.2米以上或凈高在2.1米以上部位的外圍水平投影面積計算。

（十六）立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結構層的，按其層高＞2.2米結構層建筑面積的總和計算。內部無結構層的，不論其高度和停放層數，均按一層計算。

（十七）有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積的實際層數計算。

（十八）有永久性上蓋，有柱和圍護結構的場館看臺，層高大于2.2米時，按柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內有結構層的多層，應按多層面積計算；場館看臺下方加以利用，且高度在2.2米以上的部位，應按其結構層水平投影面積計算。

（十九）原始設計斜面結構屋頂下面加以利用的空間，層高在2.2米以上或屋面底板距樓面凈高在2.1米以上（含 2.1米，下同）的部分，應計算建筑面積。

第五條  計算一半建筑面積及計算一半容積率的范圍：

（一）與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板圍護結構外圍水平投影面積一半計算；圍護結構超過上蓋的應按其上蓋水平投影面積一半計算。

（二）屬永久性建筑的獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.2米以上的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（三）住宅建筑陽臺設置在主體結構外的，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。當圍護向內傾斜時，應按圍護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當圍護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當圍護超過上蓋投影時，應按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護時，應按圍護結構外圍水平投影面積一半計算。

（四）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

（五）有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高≥2.2米的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

（六）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

第六條  建筑面積不計入容積率統計的范圍：

（一）地下車庫層、半地下車庫層(高出室外地坪面設計標高1.2米以下)、地面車庫層(室內地面至梁底凈高小于等于2米，梁的高度根據設計規范確定，但多層層高不超過2.4米、高層層高不超過2.6米)。

（二）閣樓層建筑面積（室內凈高超過2米部分）小于與之相聯的標準層建筑面積的40％時不計入容積率，閣樓不得單獨對外出售。

（三）架空層：建筑底層布置的架空層（其中電梯井、門廳、過道等圍合部分按其建筑面積計入容積率）。架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞，層高應不小于標準層高度；無特定功能，只作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層應計入建筑層次。

第七條  不計建筑面積的范圍：

（一）層高在2.2米以下的技術層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下室、半地下室等。

（二）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻等。

（三）房屋之間無上蓋的架空通廊。

（四）無頂建筑，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設施。

（五）與室內不相通的平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。

（六）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

（七）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路、街巷通行（主要通道，邊上無人行道）的，不論其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積。

（八）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。

（九）房屋主墻外的保溫層、防潮層、采光井等其它裝飾性材料的貼面。

（十）獨立煙囪以及亭、塔、油（水、氣）罐、池、地下人防的干、支線等。

（十一）活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或部分倒塌的房屋。

（十二）無永久性頂蓋的架空走廊和用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等。

（十三）同時滿足以下條件的住宅建筑的飄窗：設置在主體結構外，且窗臺最外側上下方無結構性墻體圍護，上下層飄窗之間與外部通透的；開窗凈寬不大于所屬房間開間的2/3，窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不小于0.45米、飄窗凈高不大于2.1米、進深自墻體內側到挑板外側不大于0.9米。

（十四）頂層檐口以上用結構層（樓板）全封閉的，應視為隔熱層不計算建筑面積。

（十五）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。

第八條  半地下車庫建筑占地不計入建筑密度，屋頂覆土綠化后計入綠地率。

第九條  產權登記實測面積不得超過規劃許可面積3％，實測面積超過3%的除補繳相關規費外，并按有關法律法規處罰。

第十條  建設單位在申報建設工程規劃許可前，必須進行施工圖建筑面積預測繪，并將預測繪結果作為建設工程施工圖紙設計文件的一部分。

第十一條  本規定由市自然資源和規劃局負責解釋。

第十二條  本規定自2021年11月1日起施行。國家、省有新規定的，從其規定。本規定公布之前，已經市規劃行政主管部門提供規劃設計要點或批準規劃設計方案的建設項目，其房屋建筑面積計算方法仍按原規定執行。

抄送：市委各部門、各直屬單位，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市法院、檢察院，市人武部，市各人民團體。

海安市人民政府辦公室                  2021年9月18日印發